Om bloggen

Hvorfor tro på spådommene om boligmarkedet?

10.04.2018 av

Dobling-av-boligprisene

Det har ikke manglet på profetier om utviklingen i boligprisene det siste året. «Alle» eier bolig. Derfor er interessen for verdiutviklingen på det som for mange av oss er vårt mest verdifulle formuesobjekt stort og det er lett å bli slukt i nye prognoser og analyser av boligmarkedet. De fleste boligprismodeller, inkludert våre egne, ga tydelige indikasjoner på at boligprisene vinteren 2016/2017 var langt høyere enn det som kunne forklares av økonomiske faktorer. Økonomene framsto dermed som et stor hylekor som sammen sang om fallende boligpriser.

Det var særlig Oslo og omliggende boområder som hadde uforklarlig sterk prisvekst i 2016. På det meste økte prisene over 20 prosent i året, og det fra et prisnivå som mange allerede syntes var høyt. I mars  i fjor fikk hylekoret rett – ikke overraskende begynte boligprisene å falle, først i Oslo og senere på året også i resten av landet. Prisfallet har vært beskjedent i store deler av landet, og klart sterkest i Osloområdet med et fall fra mars i fjor til i år på 6,6 prosent.

Finansmyndighetenes tiltak mot akselererende boligpriser var å begrense folks muligheter til å låne penger for å kjøpe bolig. Det ble blant annet stilt krav om hele 40 prosent egenkapital for de som skulle kjøpe utleiebolig i Oslo. Tiltaket fikk trolig den ønskede effekten og fremheves av mange som årsaken til at prisene falt i fjor. Samtidig med innstramminger i reglene for finansiering ble det bygget rekordmange leiligheter. Færre kjøpere og flere boliger er en dårlig kombinasjon. Det hersker derfor en usikkerhet rundt videre utvikling i boligmarkedet. Det blir trolig lettelser i de regulatoriske kravene når disse evalueres til sommeren noe som vil redusere usikkerheten knyttet til salg av nybygg.

Økonomenes forventninger

Gjennom sommeren og høsten i fjor delte økonomene seg i to leire. De moderate og pessimistene. Moderatene var trygg i at prisfallet ville bli kortvarig og ikke særlig dypt. Argumentene de fremhevet var at boliglånsrentene skulle holde seg lave og forventningen om økt sysselsetting og dermed videre fall i arbeidsledigheten. Pessimistene forventet derimot at boligprisnedgangen ville få en like stor nedside sammenlignet med «likevektprisene» som oppgangen hadde gått over, noe som vil gi et prisfall på 20-30 prosent.

Våre analyser viser at boligprisene allerede nærmer seg det «riktige» prisnivået. Hvis oppgangen i norsk økonomi fortsetter med samme styrke som i fjor og boligprisene kun vokser beskjedent, så kommer forholdet mellom husholdningenes inntekter og boligprisene tilbake til sitt «normalnivå» i løpet av året.

Et av de store usikkerhetsmomentene knytter seg blant annet til hva de som planlegger boligkjøp vil gjøre i år. Hittil i år har prisutviklingen vært god og prisene har økt noe siden desember 2017. Hvis dette er et blaff og boligkjøperne igjen blir sittende på gjerdet i påvente av et nytt boligprisfall eller det blir vanskelig å få solgt de mange leilighetene som ferdigstilles i løpet av året, er det ikke utenkelig at pessimistene får rett – boligprisene skal falle en god del mer og en klar oppgang vil materialisere seg først i 2019. Skulle derimot folks iver etter å komme inn boligmarkedet fortsette å ta seg opp og med det øke etterspørselen etter boliger, vil det neppe gå mange månedene før boligprisveksten stabiliserer seg og forsetter sin ferd oppover. Dog vil stigende renter det kommende året og et allerede høyt gjeldsnivå hos husholdningene mest sannsynlig begrense farten på den neste boligprisoppgangen.

Hva vil skje med boligprisene?

Boligprisutviklingen er det notorisk umulig å forutse. Vi kan derimot skissere noen mulige utviklingsbaner, slik at de som planlegger boligpriskjøp kan ta hensyn til dette i sin planlegging. Ta høyde for at prisene kan falle 10-15 prosent etter at du har kjøpt din bolig eller at rentene kan stige både 2 og 3 prosentpoeng i løpet av noen få år. Sentralbanksjefen har varslet økte renter til høsten. De fleste venter en forsiktig oppgang, men historien har vist oss at rentene kan stige fortere enn ventet. Vi skal ikke lengre tilbake enn til 2008 før vi så et langt høyere rentenivå enn vi har i dag.

Lærdommen vi kan trekke fra historien er at en gjør lurt i å ikke kjøpe en dyrere bolig enn at du sover godt hvis prisene fortsetter å falle eller hvis rentene skulle stige mer enn det ene prosentpoenget sentralbanken varsler vil komme de neste to årene.

Stikkord: , ,
  • Joakim Blix Prestmo

    Joakim Blix Prestmo
    • Jeg er BN Banks analytiker. Min oppgave er å sørge for at vi har relevante modeller og de riktige analysene. Jeg har studert samfunnsøkonomi ved NTNU og har lang erfaring som makroøkonom i Forskningsavdelingen i Statistisk sentralbyrå. Jeg brenner for økonomifaget og har stor glede av å dele på mine kunnskaper og erfaringer. Det har derfor vært en glede å undervise økonomi ved både NTNU og Universitetet i Oslo og ikke minst være med på å skrive lærebok og læringsressurs i makroøkonomi.