Om bloggen

Hva skjer med boligprisene?

07.07.2017 av

BN_Bolig_Oslo

Vi så nylig at boligprisene i Oslo falt. Hva er det som påvirker endringene i boligprisene?

Gjennom hele fjoråret var den kraftige boligprisveksten et gjentakende tema når økonomer ble spurt om mulige farer for norsk økonomi. Og det med god grunn. Etter en periode over flere år med relativt sterk økning tiltok boligprisveksten på vårparten til et nivå de fleste anså som nærmest helt uforståelig. Boligprisveksten minnet mer om boligboblen for over 100 år siden, som ledet til det såkalte Christiania-krakket, enn til noe en kunne forklare med de såkalte fundamentale faktorene. Figuren under viser prisutviklingen for boliger i Oslo, Stavanger og hele landet de siste 20 årene. En kan lese to ting fra figuren.

1. Prisveksten er svært forskjellig i de ulike regionene i Norge
2. Den eksplosive prisveksten kom særlig i Oslo-området

I Oslo-området var veksten i fjor vår og sommer mye sterkere enn oppgangen i forkant av finanskrisen i 2008. Det var ikke en tilsvarende prisøkning i resten av Norge, og Vestlandet har vært preget av et stort boligprisfall som følge av etterdønningene av oljekrisen.

Hva er fundamentale faktorer?

Jeg skal videre forklare litt hva som menes med fundamentale faktorer og hvorfor fundamentale faktorer er viktige for å forstå boligprisutviklingen. Boligprisene drives av flere forhold. Slik som folks forventninger, størrelsen på boligbyggingen eller hvor lett det er å få det lånet som er nødvendig for å kjøpe den boligen en ønsker. Faktorer som hvorvidt folk kjøper ny bolig før de selger den gamle, eller motsatt, har også sterk effekt. Det finnes ikke noe fasitsvar for hva som er fundamentale forhold for å forstå prisen på boligene. Her er noen forslag til hva som anses som fundamentalt:

1. Disponibel inntekt – det vi har å rutte med når vi har betalt skatt og boliglånsrenter
2. Boligbyggingen – hvor mye det bygges sammenlignet med størrelsen på befolkningen
3. Finansielle forhold – hvor lett det er å få lån

Først litt om begrepet boligkonsum. Det at vi bor i en bolig og nyter godt av dens fasiliteter kaller økonomer for konsum av boligtjenester. Enkelt forklart kan vi beregne vårt boligkonsum ved å se på prisen av en tilsvarende bolig på utleiemarkedet. Vår betalingsvilje for boligen bestemmes altså av vår glede og betalingsvilje for å bo i akkurat denne boligen. Hvor mye vi er villig til å betale avhenger selvklart av inntektene våre. Men de fleste av oss er også avhengig av å gå til banken for et boliglån. Vi kan også være villige til å betale mer enn tidligere hvis vi ønsker å prioritere boligkonsum foran annet konsum – for eksempel ved å ikke kjøpe bil. Og så er det selvfølgelig slik at jo flere boliger som bygges dess lettere blir det å finne en bolig du kan kjøpe.

Utvikling i inntekt og boligpriser – henger dette sammen?

Sammenligner vi utviklingen i disponibel inntekt og boligprisene – som vist i figuren under – ser en at utviklingen i disse følger hverandre tett, og ikke minst at avvikene har vært moderate og midlertidige. Utviklingen som startet på vårparten i fjor har dermed gitt grobunn til spørsmålet om hvorvidt boligprisene er høyere enn hva de “fundamentale” faktorene kan rettferdiggjøre. Til tross for at husholdningenes disponible inntekt var nær uendret gjennom 2015 og 2016, økte boligprisene med over 20 prosent i Oslo og med 7 prosent på landbasis i fjor. Boligprisene er altså klart høyere enn hva inntektsutviklingen skulle tilsi. Over noe tid kan en da vente at boligprisene skal korrigeres ned, kanskje til og med under det nivået de fundamentale faktorene tilsier før det igjen starter å følge nordmenns inntekter. Høy gjeldsvekst var viktig for at myndighetene krevde at bankene skulle stramme inn sine utlån til bolig. Dette gjorde det vanskeligere for mange å finansiere kjøp av bolig. Det gjorde at det har blitt færre på jakt etter bolig. I tillegg har det vært høy boligbygging de siste årene og mange boliger blir nå klare for innflytting slik at det frigjøres mange bruktboliger.

Kombinasjonen av færre kjøpere og flere selgere, samtidig med at de disponible inntektene for mange i etableringsfasen ikke strekker til for å kjøpe den boligen de ønsker har gjort at prisene i Oslo har falt og ventes å falle videre. Det er også grunn til å tro at det vil være moderat prisvekst om ikke fall også i andre deler av Norge.

Tenk langsiktig

Det er krevende å komme med gode anbefalinger, men som alltid gjelder det å huske at en kjøper bolig for å bo i den, ikke for å tjene penger. Boligprisene kan falle med mellom 10-20 prosent i løpet av det neste året. Men det er ingen grunn til et varig fall i boligprisene. Fortsatt god befolkningsvekst og fortetting i storbyene, økt kjøpekraft og reversering av boliglånsforskriften som begrenser bankens utlånsvirksomhet vil bidra til at de “fundamentale faktorene” trekker boligprisene opp igjen. Tenk langsiktig og ikke forhast deg inn i eller ut av boligmarkedet med mindre en har et langsiktig perspektiv på kjøpet.

Takk til Haakon Trønnes for hjelp til figurer

Stikkord: , , , , ,
  • Joakim Blix Prestmo

    Joakim Blix Prestmo
    • Jeg er BN Banks analytiker. Min oppgave er å sørge for at vi har relevante modeller og de riktige analysene. Jeg har studert samfunnsøkonomi ved NTNU og har lang erfaring som makroøkonom i Forskningsavdelingen i Statistisk sentralbyrå. Jeg brenner for økonomifaget og har stor glede av å dele på mine kunnskaper og erfaringer. Det har derfor vært en glede å undervise økonomi ved både NTNU og Universitetet i Oslo og ikke minst være med på å skrive lærebok og læringsressurs i makroøkonomi.